Copropriétés et division en volumes

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967.

L’article 1er alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».

Il résulte de ce texte que le critère fondamental d’application de la loi de 1965 est l’existence, dans un immeuble, de parties privatives et de parties communes indivises.

Les parties privatives (article 2 de la loi) sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire et constituent sa propriété exclusive. Elles peuvent inclure l’intérieur des locaux, les murs non porteurs, les portes, les fenêtres, etc.

Les parties communes (article 3 de la loi) sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux (hall d’entrée, escaliers, paliers, etc.). Leur nature est précisée dans le règlement de copropriété.

La division en volumes est une technique juridique permettant de diviser la propriété d'un immeuble en fractions privatives distinctes, sans parties communes. Cette répartition peut être réalisée sur le plan horizontal ou vertical, avec des unités situées au-dessus ou en dessous du sol naturel.

Un volume est une structure de division primaire, pouvant être subdivisée en lots de copropriété. Ce modèle est particulièrement adapté aux ensembles immobiliers complexes, tels que :

• des bâtiments distincts reposant sur une même dalle porteuse,
• des espaces ouverts au public traversant la structure (galeries marchandes, parkings, etc.),
• des situations de cohabitation entre le domaine public et le domaine privé, où le régime de copropriété est inapplicable.

Exemple d’un ensemble immobilier divisé en volumes :

• Volume 1 : deux niveaux en sous-sol destinés aux parkings.
• Volume 2 : un rez-de-chaussée dédié à un centre commercial.
• Volume 3 : un étage à usage de bureaux.
• Volume 4 : trois niveaux à usage d’habitation.